Investitionskostenersatz für Mieter und Pächter

04.11.2020

Anspruch auf Kostenersatz für Investitionen

Für den Mieter oder Pächter stellt sich spätestens mit Beendigung des Bestandverhältnisses die Frage, ob er einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die von ihm getätigten Investitionen in das Mietobjekt oder Pachtobjekt gegenüber dem Vermieter oder Verpächter hat oder ob er diese selbst getätigten Investitionen entschädigungslos mit dem Mietobjekt oder Pachtobjekt an den Vermieter oder Verpächter übergeben muss. Nach Beendigung des Mietverhältnisses, Bestandverhältnisses oder Pachtverhältnisses hat der Mieter oder Pächter grundsätzlich einen Anspruch auf Ersatz der von ihm getätigten Investitionen in den Mietgegenstand oder Pachtgenstand etwa: Mietwohnung, Geschäftslokal oder Büro, sofern im Mietvertrag, Bestandvertrag oder Pachtvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Zu unterscheiden ist, ob mit den Investitionen notwendige Aufwendungen oder Verbesserungen getätigt wurden:

 

Notwendige Aufwendungen

Notwendige Aufwendungen des Mieters sind solche, zu deren Vornahme der Vermieter aufgrund seiner gesetzlichen Erhaltungspflicht oder einer vertraglichen Vereinbarung verpflichtet ist. Der Anspruch auf Ersatz von notwendigen Aufwendungen ist sofort fällig, sodass dieser bereits während des aufrechten Bestandverhältnisses begehrt werden kann. Der Kostenersatzanspruch erlischt, wenn dieser nicht binnen sechs Monaten nach Zurückstellung des Bestandsobjektes gerichtlich mit Klage geltend gemacht wird.

 

Wesentliche oder nützliche Verbesserungen

Von den notwendigen Aufwendungen sind Aufwendungen zu unterscheiden, die eine wesentliche oder nützliche Verbesserung des Mietgegenstandes oder des Bestandsobjektes bewirken. Die Höhe des Investitionskostenersatzes hängt davon ab, ob der Aufwandersatz nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) zu ermitteln ist (bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des  MRG) oder nach den Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) zu bewerten ist (etwa bei Geschäftslokalen oder Büros, Untermiet- und Pachtverträgen). Es wird nach beiden Anspruchsgrundlagen ein Zeitwert vergütet, soweit die Investition über das Ende des Mietvertrags-,  Bestandvertrags- oder Pachtvertragsverhältnisses hinaus noch nützlich ist.

 

Fristen

Bei der Geltendmachung des Kostenersatzes für Investitionen sind jedoch bestimmte Fristen einzuhalten: Unterliegt das Mietverhältnis einer Wohnung dem Mietrechtsgesetz muss der Mieter binnen 14 Tagen nach einer Aufkündigung oder einer einvernehmlichen Auflösung seinen Ersatzanspruch für wesentliche Verbesserungen dem Vermieter anzeigen, andernfalls er seinen Anspruch auf Kostenersatz verliert. Hingegen muss ein Kostenersatz nach dem ABGB längstens binnen sechs Monaten nach Zurückstellung des Bestandsobjektes gerichtlich gefordert werden, andernfalls die Klage erloschen ist.

 

Leistungen von Rechtsanwalt Wilhelm Benesch:

  • Kostenlose Erstinformation.
  • Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung des Mieters / Pächters oder des Vermieters / Verpächters bei der Geltendmachung oder Abwehr von Ansprüchen auf Kostenersatz für Investitionen in den Mietgegenstand oder Pachtgegenstand.