Baubewilligung eines Wintergartens für Reihenhaus nach NÖ BauO

03.08.2021

Bauansuchen, Baubewilligung Wien und Niederösterreich

Reihenhaus

Reihenhäuser sind Gebäude mit mehreren unmittelbar aneinander gebauten, durch mindestens eine vertikale Wand voneinander getrennten, selbstständigen Wohnungen mit jeweils einem eigenen Eingang aus dem Freien. Dies deckt sich nicht mit dem allgemeinen Sprachgebrauch, in dem die einzelne Wohnung als „Reihenhaus“ bezeichnet wird.

 

Wintergarten ist Zubau

Ein Zubau ist jede Erweiterung eines bestehenden Gebäudes mit zusätzlicher Schaffung umbauten Raumes, mag diese Erweiterung auch nur ein Geschoßteil betreffen. Auf den Umfang der Erweiterung kommt es nicht an. Das trifft auf einen Wintergarten auch dann zu, wenn die Vorder- sowie die Seitenfronten des Zubaus mit verschiebbaren Türelementen verglast wurden, die nach außen geöffnet und jederzeit ohne größeren Aufwand entfernt werden könnten. Bei einem Zubau handelt es sich um ein bewilligungspflichtiges Bauvorhaben.

 

Nachbar

Nachbarn sind nach der NÖ BauO 1) die Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder lediglich von diesem durch dazwischen liegende Grundflächen bis zu einer Breite von 14 m getrennt sind, und 2) die Eigentümer von Bauwerken auf dem Baugrundstück. In einer Reihenhausanlage haben Nachbarn umfangreiche Mitspracherechte im Baubewilligungsverfahren:

 

Mitspracherechte der Nachbarn im Baubewilligungsverfahren

In ihrer Eigenschaft als Eigentümer benachbarter Reihenhäuser (mehrere Reihenhäuser stehen auf derselben Liegenschaft) haben Nachbarn Parteistellung, wenn sie durch das fertiggestellte Bauvorhaben und dessen Benützung in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten beeinträchtigt werden könnten. Das ist bei Gefährdung von Standsicherheit, Trockenheit, Brandschutz und Belichtung der Hauptfenster der Nachbarhäuser sowie bei Emissionen (ausgenommen Wohnnutzung) gegeben. Im Fall des Wintergartens kommt es etwa zu einer Beeinträchtigung subjektiv-öffentlicher Rechtem wenn das Regenwassers vom Wintergarten zum Nachbarhaus abgeleitet wird. Dieses Mitspracherecht des Nachbarn setzt jedoch die rechtzeitige Erhebung von Einwendungen voraus.

 

Besonderheiten bei Reihenäusern

Besonderheiten: Bei einer Reihenhausanlage steht die Liegenschaft im Miteigentum aller Reihenhauseigentümer: In ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Baugrundstücks können Nachbarn grundsätzlich das Bauvorhaben versagen, indem sie ihre Zustimmung dazu nicht erteilen. Aufgrund der Sonderregelung für Wohnungseigentum ist eine solche Zustimmung bei Zubauten innerhalb eines selbständigen Wohnungseigentumsobjektes jedoch nicht erforderlich.

 

Rechtsweg

Bei Versagung/Bewilligung des Bauvorhabens steht dem Bauwerber/Nachbarn grundsätzlich der Instanzenzug offen.

 

Leistungen von Rechtsanwalt Wilhelm Benesch:

  • Kostenlose Erstinformation.
  • Vertretung des Bauwerbers oder des Nachbarn im Baubewilligungsverfahren in allen Instanzen.