Mietzinsminderung wegen Lüftungsanlage

22.08.2021

Gesetzlicher Mietzinsminderungsanspruch

Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, das Mietobjekt auf eigene Kosten im brauchbaren Stand zu übergeben und zu erhalten. Ist der Mietgegenstand bei der Übergabe derart mangelhaft oder wird er während aufrechtem Mietverhältnis ohne Schuld des Mieters derart mangelhaft, dass dieser zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt, so ist der Mieter für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit von der Entrichtung des Mietzinses befreit. Die Mietzinsminderung tritt mit Beginn der Gebrauchsbeeinträchtigung ein und besteht bis zur deren Behebung. Zur Zinsminderung Bedarf es daher weder einer rechtsgestaltenden Erklärung noch eine Klage auf Zinsminderung. Auf ein Verschulden des Vermieters an der Gebrauchsbeeinträchtigung kommt es nicht an. Von der Rechtsprechung wurden anerkannt: z.B. 70 % bis 75 % Mietzinsminderung bei intensiven Bauarbeiten mit Presslufthämmern –  Unbrauchbarkeit von Büroräumlichkeiten und 100 % Mietzinsminderung bei fehlender behördlicher Genehmigung – wenn mit dem Gastronomiebetrieb nicht begonnen werden kann. Wurde die Repräsentationsfähigkeit des Mietobjekts zugesichert führen auch kleinere Mauerrisse zu einer Gebrauchsbeeinträchtigung. Bei bloß beschränktem Gebrauch richtet sich das Maß der Zinsminderung verhältnismäßig nach dem Grad der Unbrauchbarkeit.

 

Verzicht auf Mietzinsminderung

Auf die Mietzinsminderung und auf die gänzliche Befreiung kann im Voraus nicht verzichtet werden. Allerdings entfällt das Zinsminderungsrecht, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels den Mietvertrag vorbehaltslos abgeschlossen hat oder das Mietobjekt vorbehaltslos übernommen hat.

 

Anzeige Mangel

Nach der Rechtsprechung muss der Mieter dem Vermieter die Mängel anzeigen, die den bedungenen Gebrauch beeinträchtigen. Der Vermieter wird dadurch in die Lage versetzt, – eine von ihm zu beeinflussende – Gebrauchsbeeinträchtigung zu beheben. Ernste Schäden muss der Mieter nach dem Mietrechtsgesetz dem Vermieter sofort anzeigen, sonst wird der Mieter schadenersatzpflichtig.

 

Mietzinsklage und Räumungsklage

Ist der Vermieter mit der vom Mieter vorgenommenen Mietzinsminderung nicht einverstanden, kann dieser gegen den Mieter eine Mietzinsklage und sogar verbunden mit einer Räumungsklage anstrengen. Im Gerichtsverfahren muss festgestellt werden, ob und bejahendenfalls in welcher Höhe und in welchem Zeitraum eine Mietzinsminderung besteht.

 

Lüftungsanlage in einem Fitnessstudio

In diesem Fall wurde eine Ballsporthalle vermietet, wobei sich die Vermieterin im Mietvertrag verpflichtete, bauliche Adaptierungen vorzunehmen, um im Mietobjekt ein Fitnessstudio betreiben zu können. Diese Änderungen betrafen auch die bestehende Lüftungsanlage. Die Vermieterin beauftragte für den Umbau ein Lüftungsunternehmen. In der Folge klagte die Vermieterin vom Mieter den rückständigen Mietzins ein. Der Mieter wendete im Gerichtsverfahren verminderte Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes ein, weil seiner Ansicht nach die Lüftung im Mietgegenstand nicht zufriedenstellend funktionierte und dadurch Kunden ausblieben. Das Lüftungsunternehmen, das von mir in diesem Gerichtsverfahren vertreten wurde, konnte jedoch nachweisen, dass der Umbau der Lüftungsanlage korrekt durchgeführt wurde und die mangelhafte Luftqualität auf andere Ursachen (wie etwa: Überbelegung, geöffnete Fenster, mangelnde Wartung der Filter etc.) zurückzuführen war.

 

Leistungen von Rechtsanwalt Wilhelm Benesch:

  • Kostenlose Erstinformation.
  • Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung des Vermieters, Mieters oder Professionisten.

 

Letzte Aktualisierung 12.9.2021