Anwalt Immobilienrecht Wien

Bedungene Eigenschaft

Gelegentlich kommt es vor, dass der Verkäufer einer Wohnung oder einer Liegenschaft dem Käufer eine Eigenschaft vom Kaufobjekt verspricht, die sich jedoch in der Folge als nicht vorhanden herausstellt. Das Kaufobjekt ist mangelhaft.

Das Fehlen einer ausdrücklich vereinbarten Eigenschaft ist grundsätzlich so bedeut-sam, dass nicht mehr von einer Geringfügigkeit des Mangels gesprochen werden kann. Zu beachten ist jedoch bei der Errichtung des Kaufvertrages, dass nicht alles was darin über das Kaufobjekt enthalten ist, ohne Weiteres zur bedungenen Eigenschaft wird.

Rücktritt vom Vertrag – Wandlung

Je nachdem ob diese Mängel am Kaufobjekt (Liegenschaft, Wohnung) noch vor oder während der Übergabe/Übernahme oder erst zu einem späteren Zeitpunkt dem Käufer erkennbar werden, hat der Käufer andere rechtliche Möglichkeiten darauf zu reagieren.

Sind diese Mängel unbehebbar (etwa: der Verkäufer kann die Widmung der Liegenschaft als Bauland nicht einhalten) oder werden diese Mängel vom Verkäufer trotz seiner Kenntnis nicht behoben, steht dem Käufer der Rücktritt vom Vertrag bis zur Übergabe/Übernahme des Kaufobjektes zu, danach kann der Käufer die Wandlung des Kaufvertrages gegenüber dem Verkäufer erklären.

Der Verkäufer kann diese Rücktrittserklärung oder Wandlungsklärung des Käufers akzeptieren oder nicht. Im letzteren Fall kommt es zu einer außergerichtlichen oder sogar gerichtlichen Auseinandersatzung über die Aufhebung des Kaufvertrages.

Folgen des Vertragsrücktritts und der Wandlung

Wurde der Vertragsrücktritt oder die Wandlung des Kaufvertrages von den Vertragsparteien akzeptiert oder wurde der Kaufvertrag vom Gericht aufgehoben kommt es zu einer Rückabwicklung des Kaufes: Der Verkäufer hat den Kaufpreis dem Käufer zurückzuzahlen und umgekehrt hat der Käufer das Kaufobjekt (Liegenschaft, Wohnung) dem Verkäufer zurückzustellen. Beiderseitiger erlangter Nutzen ist auszugleichen: Der Nutzen des Verkäufers besteht etwa an den angelaufenen Zinsen vom Kaufpreis und der Nutzen des Käufers kann etwa im Bewohnen der gekauften Wohnung bestehen.

Schadenersatz

Hat der Verkäufer den Mangel verschuldet oder hat er den Käufer nicht spätestens bei der Unterfertigung des Kaufvertrages darüber aufgeklärt, dann kann der Käufer auch noch den Ersatz der Kosten für frustrierte Aufwendungen (Vertragserrichtung, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer, Maßmöbel, Planungskosten, Fremdfinanzierung Kaufpreis usw.) und auch allfällige Mehrkosten für einen Ersatzkauf einer gleichwertigen Liegenschaft oder Wohnung) vom Verkäufer fordern.

Leistungen von Rechtsanwalt Wilhelm Benesch:

• Kostenlose Erstinformation.

• Errichtung Verträge (Kauf, Tausch, Schenkung etc.) über Wohnungen und Liegenschaften samt notarieller Beglaubigung, Steuererklärung, grundbücherlicher Durchführung und Übernahme der Treuhandschaft nach dem elektronischen Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer Wien.

• Rechtliche Prüfung von Vertragsentwürfen (Kauf, Tausch, Schenkung etc.) über Wohnungen und (Betriebs-) Liegenschaften mit schriftlicher Stellungnahme samt Aufklärung über Risiken.

• Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung des Käufers oder des Verkäufers bei der Geltendmachung oder der Abwehr von Ansprüchen wegen Mängel.

• Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung des Käufers oder des Verkäufers bei der Durchsetzung oder der Abwehr des Anspruches auf Rückabwicklung von Verträgen (Kauf, Tausch, Schenkung etc.) über Wohnungen und Liegenschaften samt Schadenersatzansprüchen.