Baumängel an Eigentumswohnung

17.10.2021

Zum Recht des Wohnungseigentümers auf Mängelbehebung gegenüber dem Bauträger und im Rahmen der ordentlichen Verwaltung.

Immer wieder kommt es vor, dass nach Bezug der neu errichteten Eigentumswohnung im Laufe der Zeit Lärm, Schimmel, Feuchtigkeit, schlechtes Raumklima, etc. auftreten und den ordentlichen Gebrauch der Wohnung massiv beeinträchtigen. Die Ursache kann in einem bis dahin nicht bekannten (versteckten) Baumangel liegen. Mangelhafte Schall- oder Wärmeisolierung von Wänden und fehlende Trittschalldämmung sind häufige Baumängel, die von einem Sachverständigen festgestellt werden. Welche Rechte hat der Wohnungskäufer?  

 

Gewährleistung gegenüber Bauträger

Zunächst einmal kommen dem einzelnen Wohnungseigentümer (Erwerber) sämtliche Rechte aus seinem Wohnungskaufvertrag zu, den er mit dem Bauträger abgeschlossen hat. Das Recht auf Gewährleistung ist zwingendes Recht, dass vom Bauträgter nicht beschränkt werden darf. Demnach hat der Wohnungseigentümer ein Recht darauf, dass seine Wohnung den gewöhnlich vorausgesetzten und den bedungenen Eigenschaften entspricht (Erfüllungsinteresse). Davon sind auch die allgemeinen Teile des Hauses umfasst (etwa Trennwände und Geschoßdecken zur Nachbarwohnung). Dieses Recht auf Mängelbehebung (Verbesserung, Nachtrag des Fehlenden) muss binnen 3 Jahren ab Übernahme der Wohnung gerichtlich geltend gemacht werden, andernfalls dieses Recht erloschen (verjährt) ist.

 

Schadenersatz gegenüber Bauträger

Trifft dem Bauträger an der mangelhaften Errichtung der Wohnung ein Verschulden (der Bauträger muss im Gerichtsverfahren sein Nichtverschulden beweisen – es gilt eine Verschuldensvermutung), so endet die Frist zur klagsweisen Geltendmachung des Schadens erst nach Ablauf von 3 Jahren nach Bekanntwerden von Schaden (Baumangel) und Schädiger. Als Schadenersatz können die voraussichtlichen Behebungskosten des Baumangels (Deckungskapital) und auch die Mangelfolgeschäden (Schäden, die durch den Baumangel verursacht wurden) gefordert werden.

 

Mängelbehebung im Rahmen der ordentlichen Verwaltung

Will oder kann der Erwerber der Eigentumswohnung rechtlich nicht gegen den Bauträger seine Rechte aus Gewährleistung und Schadenersatz zur Beseitigung des Baumangels geltend machen (etwa aufgrund von Verjährung), so steht dem einzelnen Wohnungseigentümer auf Grundlage des WEG (Wohnungseigentumsgesetz) das Recht auf ordnungsgemäße Erhaltung bzw. Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Eigentumsobjekt zu. Dabei handelt es sich um Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung. Umfasst ist auch die erstmalige Herstellung eines mangelfreien Zustandes, also auch die Behebung von Baumängeln. Dieses Recht besteht auch noch nach Verjährung von Gewährleistungsansprüchen. Die Kosten der Mängelbeseitigung hat die Eigentümergemeinschaft zu tragen.

 

Leistungen von Rechtsanwalt Wilhelm Benesch:

  • Kostenlose Erstinformation.
  • Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung des Wohnungseigentümers oder der Eigentümergemeinschaft bei der Geltendmachung von Ansprüchen wegen Mängel am Wohnungseigentumsobjekt.
  • Außergerichtliche und gerichtliche Vertretung des Bauträgers bei der Abwehr von Ansprüchen wegen Mängel am Wohnungseigentumsobjekt.

 

Letzte Aktualisierung: 18.10.2021